Το 2010, όταν ο Δήμος του Λος Άντζελες πρότεινε για πρώτη φορά την επέκταση του ελαφρού σιδηροδρομικού συστήματος της Green Line προς την περιοχή Redondo Beach Galleria / Torrance, οι ιδιοκτήτες της περιοχής εξέφρασαν την ανησυχία τους για τις οικονομικές επιπτώσεις που θα μπορούσε να έχει μια τέτοια επέκταση στα σπίτια τους και εμπορικών εγκαταστάσεων. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, από το 2018, το τμήμα Metro (πρώην γνωστό ως MTA) εξακολουθεί να μελετά το ζήτημα. Ως εκ τούτου, υπάρχουν μερικά πράγματα που σχεδόν μια δεκαετία συζήτησης μπορεί να μας πει για το πώς μια επέκταση σιδηροδρομικής γραμμής στη γειτονιά σας θα μπορούσε να επηρεάσει τις αξίες της ιδιοκτησίας σας.
Τι καθορίζει την αξία της ιδιότητας;
Το ζήτημα είναι περίπλοκο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πολλοί παράγοντες εμπλέκονται στον προσδιορισμό των αξιών των ακινήτων, των οποίων η προσβασιμότητα στις δημόσιες συγκοινωνίες είναι μόνο μία. Οι γραμμές διέλευσης (συμπεριλαμβανομένων των γκαράζ λεωφορείων και των σιδηροδρομικών ναυπηγείων) κατασκευάζονται συχνά δίπλα σε βιομηχανικές ζώνες και ταχείας κυκλοφορίας - και οι δύο αυτές χρήσεις γης έχουν αρνητική επίδραση στις αξίες. Επιπλέον, η περιοριστική ρύθμιση της χρήσης γης μπορεί να εμποδίσει την αύξηση των αξιών των ακινήτων περιορίζοντας την ανάπτυξη. Τέλος, οι περιοχές όπου κατασκευάζονται ταχείες γραμμές διέλευσης ποικίλλουν σημαντικά στην οικονομική τους βιωσιμότητα και την κατανομή του εισοδήματος των νοικοκυριών.
Ιστορικές συγκρίσεις
Ιστορικά, οι περισσότερες μελέτες για το φαινόμενο της διαμετακόμισης έδειξαν ότι η εγγύτητα στη διαμετακόμιση αυξάνει τις αξίες των ακινήτων (κάτι που είναι σπουδαία νέα για τους πράσινους επιβάτες και άλλους που έχουν αναλάβει τη δέσμευση να μεταφέρουν ένα μέρος της ζωής τους). Οι μελέτες έχουν βρει θετική επίδραση ανάμεσα στις αξίες των κατοικιών ή των εμπορικών ακινήτων και την ταχεία σιδηροδρομική διαμετακόμιση σε διάφορες πόλεις, όπως η Ουάσινγκτον, η περιοχή του Σαν Φρανσίσκο, η Νέα Υόρκη, η Βοστώνη, το Λος Άντζελες, η Φιλαδέλφεια, το Πόρτλαντ και το Σαν Ντιέγκο. Ωστόσο, μελέτες στην Ατλάντα και το Μαϊάμι έδειξαν μικτά αποτελέσματα. Στην Ατλάντα, οι περιοχές υψηλότερων εισοδημάτων κοντά στους σιδηροδρομικούς σταθμούς παρουσίασαν πτώση της αξίας των ακινήτων σε μία μελέτη, ενώ οι περιοχές με χαμηλότερα εισοδήματα παρουσίασαν αύξηση της αξίας. Στο Μαϊάμι, βρέθηκε μικρή αύξηση της αξίας της ιδιοκτησίας κοντά στους σταθμούς της MetroRail.
Ενώ η στέγαση σε κοντινή απόσταση από ένα σταθμό μπορεί συχνά να διοχετεύσει ένα ασφάλιστρο, μερικές μελέτες έχουν δείξει ότι το δικαίωμα δίπλα στο ένα μπορεί να μειώσει τις αξίες της ιδιοκτησίας. Μια μελέτη του 1990 στο San Francisco Bay Area διαπίστωσε ότι τα σπίτια σε απόσταση 300 μέτρων από σταθμό Caltrain πωλούνται με μέση έκπτωση 51.000 δολαρίων, ενώ τα σπίτια σε απόσταση 300 μέτρων από το σιδηροδρομικό σταθμό San Jose VTA πωλούνται με μέση έκπτωση 31.000 δολαρίων. Η ίδια μελέτη διαπίστωσε ότι η διαβίωση δίπλα σε σταθμό μετρό BART δεν είχε κανένα όχληση και μια άλλη μελέτη έδειξε ότι μια παρόμοια κατάσταση ήταν αληθής και στο Πόρτλαντ.
Προσιτότητα
Η επίδραση της διαμετακόμισης στις τιμές των ακινήτων ποικίλλει ανάλογα με διάφορες μεταβλητές.
- Το φαινόμενο τείνει να είναι πιο έντονο σε γη σε κοντινή απόσταση από ένα σταθμό, που γενικά θεωρείται ότι είναι μέσα σε ένα τέταρτο έως μισό μίλι. Η ευκολία πρόσβασης σε σταθμό μέσω αυτοκινήτου έχει ελάχιστη επίδραση.
- Μεγαλύτερη πρόσβαση στην απασχόληση που προσφέρει η σιδηροδρομική γραμμή, τόσο καλύτερη είναι η επίπτωση στις τιμές των ακινήτων, τόσο για τους κατοίκους που φτάνουν σε θέσεις εργασίας όσο και για τις επιχειρήσεις που προσελκύουν εργαζόμενους.
- Όσο μεγαλύτερη είναι η σημασία της διαμετακόμισης για τη συνολική περιοχή, τόσο μεγαλύτερη είναι η επίπτωση στις αξίες των περιουσιακών στοιχείων. Είναι πιο πολύτιμο να ζουν ή να ενοικιάζονται γραφείο χώρο πιο κοντά συστήματα που μεταφέρουν τους επιβάτες σε περισσότερες θέσεις από ό, τι είναι να ζουν ή να νοικιάζουν κοντά σε μικρότερα συστήματα.
- Η διαθεσιμότητα αναπτυξιακών γηπέδων κοντά σε σταθμούς έχει θετικότερο αντίκτυπο στις τιμές των ακινήτων απ 'ό, τι εάν η γη περιορίζεται από την ανάπτυξη. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό οι πόλεις να λάβουν μια προορατική άποψη και να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη με γνώμονα τη διαμετακόμιση, εάν θέλουν να αξιοποιήσουν πλήρως τα οφέλη από την κατασκευή σιδηροδρομικής γραμμής. Το Σαν Ντιέγκο είναι ίσως η πιο επιτυχημένη πόλη που επιδιώκει να προωθήσει επιθετικά τους σταθμούς για την ανάπτυξη με διαμετακόμιση.
Η προσβασιμότητα που προσφέρει η σιδηροδρομική γραμμή επηρεάζει την προκύπτουσα μεταβολή των αξιών της ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, μια σιδηροδρομική γραμμή επιβατών μόνο για μέγιστη περίοδο μπορεί να καταστήσει πιο πολύτιμα σπίτια μονοκατοικίας, των οποίων οι κάτοικοι έχουν παραδοσιακές θέσεις εργασίας και διαθέτουν αυτοκίνητο για χρήση το βράδυ και τα Σαββατοκύριακα. Η ίδια γραμμή αιχμής μπορεί να έχει μικρή επίδραση στην πολυκατοικία με μεγάλο ποσοστό κατοίκων που εξαρτώνται από τη διαμετακόμιση. Ομοίως, οι εργοδότες με παραδοσιακές εργάσιμες εργάσιμες ημέρες μπορούν να πληρώσουν ένα ασφάλιστρο για να βρίσκονται κοντά σε σιδηροδρομικούς σταθμούς, ενώ οι λιανοπωλητές και άλλοι εργοδότες που προσφέρουν μη παραδοσιακές ώρες δεν επιτρέπεται.
Το ζήτημα της προσβασιμότητας υποδεικνύει επίσης ότι, καθώς το σιδηροδρομικό σύστημα σε μια συγκεκριμένη περιοχή αναπτύσσεται και γίνεται πιο εκτεταμένο, η γη κοντά σε σιδηροδρομικούς σταθμούς που δεν έχουν προηγουμένως σημειώσει αύξηση της αξίας μπορεί να το πράξει, καθώς ανοίγουν πρόσθετες σιδηροδρομικές γραμμές. Οι τιμές των ιδιοτήτων μπορεί να αυξηθούν περαιτέρω εάν οι αναπτυξιακές πιέσεις γίνουν τόσο μεγάλες ώστε οι κωδικοί ζωνών τελικά να χαλαρώσουν. Η συνεχής άνοδος των τιμών της βενζίνης καθιστά όλο και πιο πολύτιμο το να μένουν κοντά σε σταθμούς διαμετακόμισης.
Γραμμές λεωφορείων και τιμές ιδιοκτησίας
Σε αντίθεση με τις σιδηροδρομικές μεταφορές, λίγες μελέτες εξέτασαν την επίδραση της γρήγορης διαμετακόμισης μέσω λεωφορείων σε τιμές ιδιοκτησίας Ένα συχνά αναφερόμενο πλεονέκτημα της γρήγορης διέλευσης από το λεωφορείο είναι ότι είναι ευέλικτο και μπορεί εύκολα να αλλάξει. Το πλεονέκτημα αυτό είναι πιθανόν ένα μειονέκτημα όσον αφορά την επίδραση που έχει η γρήγορη διέλευση του λεωφορείου στις τιμές των ακινήτων σε σύγκριση με τις σιδηροδρομικές γραμμές. Οι προγραμματιστές ενδέχεται να έχουν λιγότερες πιθανότητες να χτίσουν γύρω από μια επιλογή μεταφοράς που θα μπορούσε θεωρητικά να διακοπεί ανά πάσα στιγμή. Ωστόσο, μία από τις πρώτες μελέτες σχετικά με αυτό το θέμα, η οποία εξέτασε το East Busway στο Πίτσμπουργκ, διαπίστωσε σημαντική αλλά μικρή αύξηση των τιμών των ακινήτων για κατοικίες κοντά σε σταθμό East Busway.
Ο παράγοντας ενόχλησης
Ο παράγοντας ενόχλησης έχει βρεθεί ότι αποτελεί πρόβλημα κυρίως σε ήσυχες, προαστιακές περιοχές. Ο εγγενώς ισχυρότερος χαρακτήρας των περιοχών υψηλότερης πυκνότητας καλύπτει τις επιπτώσεις, εάν υπάρχουν, μιας γραμμής διέλευσης, ιδίως της σιδηροδρομικής γραμμής. Η όχληση της διαβίωσης δίπλα σε έναν σταθμό μπορεί να ξεπεραστεί μέσω προσεκτικού σχεδιασμού για την προστασία του θορύβου και της οπτικής ρύπανσης από παρακείμενες ιδιότητες. Τα άτομα που έχουν επισκεφθεί την περιοχή του Σαν Φρανσίσκο μπορούν να βεβαιώσουν ότι το Caltrain είναι πολύ πιο δυνατά από ό, τι είτε τα τρένα BART ή ελαφρά τρένα.
Μια νέα προσέγγιση
Ορισμένοι υποστηρικτές της διαμετακόμισης ισχυρίζονται ότι μια γραμμή διέλευσης θα μπορούσε να αυξήσει τόσο σημαντικά τις τιμές των ακινήτων ώστε η αύξηση των φόρων ιδιοκτησίας που θα προκύψουν να πληρώσει ένα σημαντικό μέρος του κόστους κεφαλαίου του σιδηροδρόμου. Κάποιοι πολιτικοί στο Τορόντο υποστήριξαν τη χρήση αυτής της νέας προσέγγισης για τη χρηματοδότηση της αύξησης του φόρου για να πληρώσουν για την επέκταση του μετρό Sheppard της πόλης.
Συνολικά, η παρουσία της σιδηροδρομικής διαμετακόμισης έχει γενικά διαπιστωθεί ότι έχει σημαντική, αλλά ελαφρώς ευεργετική επίδραση τόσο στις τιμές κατοικίας όσο και στις εμπορικές ιδιοκτησίες, με εξαίρεση τα οικιστικά αγροτεμάχια που βρίσκονται ακριβώς δίπλα στον σταθμό. Σε ορισμένες, αλλά όχι σε όλες, από αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ακινήτων παρουσίασαν ελαφρά μείωση των τιμών των ακινήτων λόγω του παράγοντα ενόχλησης.
